В жилищном праве утрата права пользования жилым помещением, предоставленным по договору социального найма, рассматривается в широком и узком смысле этого понятия.

В широком смысле к утрате или прекращению права пользовании жилым помещением приводят все предусмотренные Жилищным Кодексом Российской Федерации (ЖК РФ) случаи выселения без предоставления другого жилья, а также расторжение договора социального найма по инициативе нанимателя и членов его семьи.

Сегодня, мы рассмотрим наиболее актуальный для граждан вопрос, это утрата права пользования жилым помещением по договору социального найма применительно к нанимателю и членам семьи нанимателя, в том числе бывшим, по требованиям лиц, оставшихся проживать в жилом помещении (не наймодателя). 

В данном случае об утрате права пользования можно говорить при постоянном отсутствии нанимателя в жилом помещении по причине выезда из него.

В силу ч. 2, ст. 83 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время в праве расторгнуть договор социального найма. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства, договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда (ч. 3, ст. 83 ЖК РФ).

Исходя из равенства прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи (бывших членов семьи) указанное положение распространяется на каждого участника договора социального найма жилого помещения. При этом выехавшее из него лицо утрачивает право на него, а оставшиеся проживать в жилом помещении лица сохраняют все права и обязанности по договору социального найма.

При разъяснении вопросов применения ч. 3, ст. 83 ЖК РФ Пленумом Верховного Суда РФ в Постановлении от 02 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении жилищного кодекса Российской Федерации»  используется обозначение таких категорий споров как «споры о признании нанимателя, членов семьи нанимателя или бывших членов семьи нанимателя жилого помещения утратившими права пользования жилым помещением по договору социального найма». 

Следует учитывать, что утрата права пользования жилым помещением выступает последствием расторжения договора социального найма жилого помещения, а не наоборот. Основанием расторжения договора социального найма является отказ нанимателя, членов семьи или бывшего члена семьи нанимателя от исполнения договора, выезд в другое место жительства. В результате данных действий у лица прекращаются все права и обязанности по договору социального найма, поскольку договор с ним расторгается.

Вопросы расторжения договора социального найма жилого помещения в связи с выездом нанимателя и членов его семьи в другое место жительства являются одними из самых актуальных для граждан  и одними из самых острых в судебной практике.

С одной стороны, Пленум ВС РФ, упомянутый ранее, достаточно подробно определил обстоятельства имеющие значение для правильного разрешения дела судами, там даны указания судам, четко обозначено на какие обстоятельства необходимо обращать внимание по данной категории дел.

Вместе с тем, при рассмотрении судами данной категории дел, продолжают возникать трудности при оценки одинаковых обстоятельств (длительный период отсутствия, расторжение брака, создание новой семьи, наличие иного жилого помещения в собственности, неисполнение обязанностей по оплате жилого помещения и коммунальных услуг). В одних случаях данные обстоятельства указывают на фактическое расторжение договора социального найма. В других случаях эти же обстоятельства теряют свое правовое значение для решения вопроса о расторжении договора, так как возникают в результате конфликтных отношений, наличии препятствий со стороны нанимателей в пользовании жилым помещением и т.д.

В связи с этим важно определиться с вопросами которые необходимо доказать по данной категории дел.

В данном случае важно определиться с установлением как минимум фактов двух групп: 1) приобретение лицом права пользования другим жилым помещением в месте своего нового жительства или пребывания; 2) отсутствие препятствий в пользовании жилой площадью со стороны других лиц, проживающих в спорном жилом помещении.

Предметом доказывания в суде по делам о признании утратившим права пользования жилым помещением должны являться следующие значимые обстоятельства:

Рассмотрим подробнее указанные составляющие предмета доказывания.

1.Заключение в установленном порядке договора социального найма жилого помещения.

В данном случае необходимо установить следующее: когда, кем со стороны нанимателя был заключен договор социального найма; основания вселения нанимателя и его членов семьи, в том числе бывших;  фактическое проживание в жилом помещении;  в случае вселения другого гражданина как проживающего совместно с нанимателем члена его семьи – условия вселения и пользования им жилым помещением, ведение с нанимателем совместного хозяйства. 

2.Фактическое не проживание в жилом помещении, выезд в другое место жительства.

При подтверждении данного факта необходимо установить следующие обстоятельства: когда, почему гражданин покинул спорное жилое помещение, куда выехал, де в настоящий момент проживает и на каких основаниях. В настоящее время с учетом разъяснений Конституционного и Верховного Судов РФ, важное значение для установления факта отказа от пользования жилым помещением имеют не собственно выезд лица и его проживание в другом месте, а причины такого выезда (добровольные или вынужденные), его характер (постоянный или временный), намерения в отношении оставленного жилого помещения (сохранить или прекратить договор социального найма).

Как правило, лицо, выехавшее в другое место жительства, сохраняет регистрацию в оставленном жилом помещении. Регистрация гражданина по месту жительства не рассматривается как обстоятельство, бесспорно свидетельствующее о том, что выехавший наниматель, член семьи или бывший член семьи нанимателя имели намерение сохранить право пользования жилым помещением.

Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.

Потребовать в судебном порядке признания их утратившими  право на жилое помещение, в связи с выездом в другое место жительства и расторжения тем самым договора социального найма возможно только в том случае, если отсутствие в жилом помещении указанных лиц не носит временный характер. 

3.Причины выезда гражданина в другое место жительства.

Как указывалось, сам по себе факт выезда или отсутствия в жилом помещении еще не свидетельствует о том, что гражданин имел намерение отказаться от прав и обязанностей по договору социального найма.

Важное, значение имеют обстоятельства, свидетельствующие о его отказе от пользования спорным жилым помещением: был ли выезд вынужденным или добровольным, обусловленным конфликтными отношениями или создании препятствий в пользовании жилым помещением; забрал ли гражданин при выезде свои вещи; имел ли или имеет в настоящее время доступ в жилое помещение.

Как правило, конфликтные, неприязненные отношения нанимателя и бывшего члена семьи нанимателя, послужившие причиной выезда последнего, имеют длящийся характер. В подобных случаях следует выяснить, прекратил или не прекратил гражданин исполнять обязанности по договору социального найма (вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги т.д.), какие действия гражданина свидетельствуют о его намерении сохранить право пользования жилым помещением и т.д.

Бесспорным моментом при установлении отказа от права пользования гражданина  жилым помещением являются обстоятельства, свидетельствующие о заключении с ним договора социального найма по новому месту жительства. Сложнее обстоит дело, когда человек выехал в жилое помещение, принадлежащее ему по праву собственности, или проживает с новой семьей на условиях безвозмездного пользования жилым помещением.

Как показывает практика, наличие у гражданина в собственности жилого помещения, в котором он проживает после выезда, в одних случаях может расцениваться как обстоятельство, дополнительно подтверждающее вывод о прекращении с его стороны договора социального найма, а в других – как не свидетельствующее об отказе от своих прав и обязанностей в отношении спорного жилого помещения. Так же как и отсутствие у гражданина в новом месте жительства надлежащим образом оформленного права пользования жилым помещением по договору социального найма или права собственности на иное жилое помещение само по себе не является основанием для признания отсутствие гражданина в спорном жилом помещении временным. 

Все вышеприведенные факты должны оцениваться только в совокупности с другими обстоятельствами.

Завершая рассмотрение данной темы надо сказать, что данный вид споров как иные жилищные споры рассматривается только в судебном порядке. 

Прежде, чем обращаться по данной категории дел в суд, необходима тщательная подготовка искового заявления на основании выяснения всех обстоятельств спора, а также и возражений на исковое заявление. Потому, что на первый взгляд незначительный факт в деле может сыграть решающее значение при разрешении спора в суде.